Een eigen woning is voor veel Nederlanders niet alleen een thuis maar ook een fiscale constructie. De hypotheekrenteaftrek, het eigenwoningforfait, de bijleenregeling — het zijn termen die direct raken aan je portemonnee. En hoewel de voordelen de laatste jaren stap voor stap worden afgebouwd, blijft de eigen woning fiscaal aantrekkelijk. Mits je weet hoe het werkt.
De eigenwoningregeling in een notendop
Je eigen woning wordt fiscaal behandeld in box 1 van de inkomstenbelasting. Het systeem werkt als volgt: je telt een fictief inkomen op (het eigenwoningforfait) en trekt daar de betaalde hypotheekrente van af. Per saldo heb je bij de meeste woningen een aftrekpost.
Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde dat je bij je inkomen moet optellen. In 2026 is dat 0,35% voor woningen met een WOZ-waarde tussen €75.000 en €1.200.000. Bij een woning van €400.000 is dat €1.400 per jaar. Boven €1.200.000 springt het forfait naar 2,35% — een stevige bijtelling voor dure woningen.
Hypotheekrenteaftrek
De rente die je betaalt over je eigenwoningschuld mag je aftrekken. Het maximale aftrekpercentage is in 2026 gedaald naar 36,97%. Dat betekent dat je per euro betaalde rente maximaal €0,37 terugkrijgt van de Belastingdienst. Lees meer in onze fiscale planning tips.
Hillen-regeling: afbouw in volle gang
De Hillen-regeling (officieel: aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld) was bedoeld om huiseigenaren zonder hypotheek te beschermen tegen het eigenwoningforfait. Als je geen hypotheek hebt, zou je alleen een bijtelling krijgen zonder aftrek — de Hillen-regeling compenseerde dat.
Sinds 2019 wordt de Hillen-regeling in 30 jaar afgebouwd. In 2026 krijg je nog maar zo'n 76% van de compensatie. Voor huiseigenaren die hun hypotheek hebben afgelost, betekent dit een jaarlijks stijgende belasting over hun eigen woning. Bij een WOZ van €400.000 betaal je inmiddels honderden euro's per jaar — terwijl dat voorheen nul was.
Bijleenregeling bij verhuizing
Verkoop je je woning met overwaarde en koop je een nieuwe? Dan verwacht de fiscus dat je die overwaarde inzet. De eigenwoningschuld voor je nieuwe woning wordt verminderd met de overwaarde — je kunt niet meer hypotheek aftrekken dan nodig is.
Dit is een regelmatig voorkomende val bij verhuizen. Mensen denken dat ze hun volledige nieuwe hypotheek kunnen aftrekken, maar de bijleenregeling beperkt dat. Laat dit altijd doorrekenen door je hypotheekadviseur.
Verbouwing en onderhoud
Kosten voor onderhoud zijn niet aftrekbaar. Maar als je een verbouwing financiert met een lening, kan de rente op die lening aftrekbaar zijn — mits het geld aantoonbaar aan de woning is besteed en de lening voldoet aan de aflossingseis (annuïtair of lineair in 30 jaar).
Het verschil tussen onderhoud en verbetering is soms dun. Een nieuwe keuken is verbetering, een gerepareerd dak is onderhoud. Alleen de financieringskosten van verbeteringen zijn potentieel aftrekbaar.
Verduurzaming en subsidies
Investeer je in verduurzaming — zonnepanelen, isolatie, warmtepomp — dan zijn er subsidies beschikbaar via de ISDE-regeling en het Nationaal Warmtefonds. De rente op een lening voor verduurzaming kan aftrekbaar zijn als het onderdeel is van je hypotheek. Subsidies zelf zijn niet belast.
Samenvatting: voordelen en nadelen
| Voordeel | Nadeel / beperking |
|---|---|
| Hypotheekrenteaftrek | Maximaal 36,97%, dalend |
| Vermogen niet in box 3 | Wel eigenwoningforfait |
| Overwaarde onbelast bij verkoop | Bijleenregeling bij nieuwe aankoop |
| Hillen-regeling (restant) | Wordt afgebouwd tot 2048 |
| Startersvrijstelling OVB | Alleen tot 35 jaar, max €510.000 |
Overdrachtsbelasting
Bij aankoop van een woning betaal je overdrachtsbelasting. Kopers die zelf in de woning gaan wonen betalen 2%. Beleggers betalen 10,4%. Starters tot 35 jaar zijn vrijgesteld tot een woningwaarde van circa €510.000 in 2026.
Die startersvrijstelling is eenmalig — heb je hem ooit gebruikt, dan kun je er niet opnieuw aanspraak op maken, zelfs niet bij een volgende woning.
Fiscaal partner en de eigen woning
Bij fiscaal partnerschap wordt de eigenwoningregeling gezamenlijk berekend. De hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait worden standaard 50/50 verdeeld, maar je kunt kiezen voor een andere verdeling als dat gunstiger is. Lees meer over fiscaal partnerschap.
FAQ
Moet ik mijn eigen woning opgeven in box 3?
Nee, je eigen woning valt in box 1 via de eigenwoningregeling. Alleen een tweede woning of beleggingspand valt in box 3.
Kan ik de WOZ-waarde aanvechten?
Ja, je kunt bezwaar maken binnen zes weken na ontvangst van de WOZ-beschikking. Een lagere WOZ-waarde verlaagt je eigenwoningforfait — dat scheelt belasting. Maar het verlaagt ook je hypotheekmogelijkheden bij oversluiting.
Wat als ik mijn woning deels verhuur (Airbnb)?
Bij incidentele verhuur blijft de woning in box 1. Bij structurele verhuur kan een deel van de woning naar box 3 verschuiven. De grens is vaag — raadpleeg een fiscalist als je regelmatig verhuurt.