Elk jaar telt de Belastingdienst een fictief bedrag bij uw inkomen op omdat u een koopwoning bezit. Dat bedrag heet het eigenwoningforfait, en het is uitsluitend van toepassing op uw hoofdverblijf. Hoe hoog dat bedrag uitvalt, hangt vrijwel volledig af van uw WOZ-waarde — en van één vraag: heeft u nog een hypotheek, of niet?
Wat is het eigenwoningforfait precies?
De gedachte achter het eigenwoningforfait stamt uit de tijd dat wonen werd gezien als een vorm van inkomen in natura. U woont in een woning die u ook had kunnen verhuren; de overheid rekent u dat voordeel aan als belastbaar inkomen in box 1. Het percentage dat jaarlijks wordt vastgesteld, weerspiegelt dit fictieve huurvoordeel.
Concreet: als uw woning een WOZ-waarde heeft van €350.000, telt de Belastingdienst €1.225 bij uw belastbaar inkomen op. Over dat bedrag betaalt u vervolgens inkomstenbelasting tegen het voor u geldende tarief in box 1. Voor iemand in de eerste schijf (37,48% in 2026) betekent dat een extra belastingrekening van circa €459 per jaar.
De WOZ-waarde die u gebruikt voor de aangifte 2026, is de waarde met peildatum 1 januari 2025 — de waarde die u begin 2026 van uw gemeente ontving.
Eigenwoningforfait 2026: officiële percentagetabel
Onderstaande tabel is gebaseerd op de officiële tarieven van de Belastingdienst voor belastingjaar 2026:
| WOZ-waarde (meer dan) | WOZ-waarde (niet meer dan) | Percentage |
|---|---|---|
| — | € 12.500 | 0% |
| € 12.500 | € 25.000 | 0,10% |
| € 25.000 | € 50.000 | 0,20% |
| € 50.000 | € 75.000 | 0,25% |
| € 75.000 | € 1.350.000 | 0,35% ← de meeste woningen |
| € 1.350.000 | — | € 4.725 + 2,35% over het meerdere |
Bron: Belastingdienst.nl — Eigenwoningforfait, geraadpleegd juli 2026.
Verreweg de meeste Nederlandse huiseigenaren vallen in de schijf van 0,35%. De bovenste schijf — met het forse tarief van 2,35% — is uitsluitend bedoeld als maatregel voor eigenaren van woningen boven de miljoen, en raakt slechts een kleine minderheid.
Eigenwoningforfait berekenen in drie stappen
De berekening is simpeler dan veel mensen denken. Drie stappen zijn voldoende:
Stap 1 — Stel uw WOZ-waarde vast. Kijk op de WOZ-beschikking die u begin 2026 van uw gemeente ontving. Die beschikking vermeldt de waarde per peildatum 1 januari 2025.
Stap 2 — Bepaal uw percentage. Gebruik de tabel hierboven. De meeste woningen vallen in de schijf van 0,35%.
Stap 3 — Reken uit. Vermenigvuldig de WOZ-waarde met het percentage. Het resultaat is uw eigenwoningforfait — het bedrag dat bij uw belastbaar inkomen in box 1 wordt opgeteld.
Rekenvoorbeeld 1: doorsnee rijtjeshuis
WOZ-waarde: €320.000. Eigenwoningforfait: €320.000 × 0,35% = €1.120. Bij een belastingtarief van 37,48% in box 1 betekent dit €420 extra belasting per jaar — ofwel €35 per maand.
Rekenvoorbeeld 2: vrijstaande woning boven de grens
WOZ-waarde: €1.600.000. Berekening: het eigenwoningforfait over de eerste €1.350.000 bedraagt €4.725. Over de resterende €250.000 geldt 2,35%, dat is €5.875. Totaal eigenwoningforfait: €10.600. Een heel ander verhaal.
Rekenvoorbeeld 3: deel van het jaar
Heeft u uw woning op 1 april 2026 gekocht? Dan telt het eigenwoningforfait alleen over de resterende maanden. Voor 9 maanden (april t/m december) geldt: 9/12 × het jaarlijkse forfait. De Belastingdienst rekent in dit geval met het werkelijke aantal dagen dat u eigenaar was.
Eigenwoningforfait versus hypotheekrenteaftrek
Het eigenwoningforfait staat nooit op zichzelf. In de belastingaangifte wordt het altijd afgezet tegen uw aftrekbare kosten voor de eigen woning — en de belangrijkste aftrekpost daarin is de hypotheekrenteaftrek.
Zolang uw hypotheekrente hoger is dan uw eigenwoningforfait — wat bij de meeste huiseigenaren met een lopende hypotheek het geval is — levert de eigen woning per saldo een negatief inkomen op in box 1. Dat drukt uw belastbaar inkomen. Meer hierover leest u in ons artikel over het fiscaal voordeel van de eigen woning.
Maar wat als het eigenwoningforfait hoger is dan uw aftrekbare kosten? Dat gebeurt als u weinig of geen hypotheekrente meer betaalt — en dan komt de Wet Hillen in beeld.
Wet Hillen: aftrek voor mensen met een (bijna) afgeloste hypotheek
De Wet Hillen was ooit een volledige compensatie: als uw eigenwoningforfait hoger was dan uw hypotheekrenteaftrek, mocht u het verschil volledig in mindering brengen. Dat voorkomt de — voor velen onbegrijpelijke — situatie dat je belasting betaalt over een fictief inkomen terwijl je nauwelijks rente meer betaalt.
Sinds 2019 wordt deze regeling echter stap voor stap afgebouwd. En vanaf 2026 gaat de afbouw sneller: in plaats van 3,33 procentpunt per jaar zijn de stappen nu 4,8 procentpunt per jaar.
In 2026 resteert nog 71,867% van de oorspronkelijke aftrek. Ter vergelijking: in 2025 was dat nog 76,67%. Wie in 2026 een eigenwoningforfait heeft van €2.000 en geen hypotheekrenteaftrek meer, kan het volledige bedrag als overschot beschouwen. Van dat overschot is 71,867% aftrekbaar — de resterende 28,133% telt gewoon mee als belastbaar inkomen.
De volledige afbouw is voorzien tegen 1 januari 2041. Daarna geldt de Wet Hillen niet meer en betaalt iedere huiseigenaar volledig over zijn eigenwoningforfait, ongeacht de hoogte van zijn hypotheek.
Bent u benieuwd hoeveel hypotheekrente u nog kunt aftrekken en hoe dat samenhangt met uw forfait? Bekijk dan ons overzicht van de overspaarde hypotheekrente of bereken uw maximale hypotheek om uw totale fiscale plaatje scherp te krijgen.
Wanneer geldt het eigenwoningforfait niet?
Niet elke woning die u bezit valt onder het eigenwoningforfait. De regeling is uitsluitend van toepassing op uw hoofdverblijf — de woning waar u daadwerkelijk woont en staat ingeschreven. Een tweede woning of vakantiehuisje valt in box 3, niet in box 1, en kent daardoor een geheel andere fiscale behandeling.
Ook situaties als tijdelijke uitzending of verhuizing hebben hun eigen regels. Bij een verhuizing geldt een overgangsregime: de te koop staande vorige woning blijft tijdelijk als eigen woning aangemerkt, zodat de hypotheekrente aftrekbaar blijft. De Belastingdienst hanteert hiervoor een termijn van drie jaar.
Voor woningen met een WOZ-waarde onder €12.500 is het eigenwoningforfait nul — een situatie die in de praktijk vrijwel uitsluitend voorkomt bij kleine erfpachtwoningen of in uitzonderlijke omstandigheden.
Eigenwoningforfait en de aangifte inkomstenbelasting
In uw aangifte inkomstenbelasting 2026 vult u het eigenwoningforfait in bij de rubriek 'Eigen woning'. De Belastingdienst vult dit in sommige gevallen al automatisch in op basis van de WOZ-gegevens van uw gemeente, maar het is altijd verstandig dit te controleren — zeker als u in de loop van 2026 bent verhuisd of uw woning gedeeltelijk zakelijk gebruikt.
De netto fiscale uitkomst van uw eigen woning — eigenwoningforfait minus aftrekbare kosten — bepaalt of uw woning per saldo een positief of negatief inkomen oplevert in box 1. Wilt u het complete plaatje van alle aftrekposten en bijtelling inzien? Lees dan ons piloorartikel over het fiscaal voordeel van de eigen woning.